Novela DPH přináší řadu změn: osvobození od DPH je mnohem více na dosah, finanční úřad si posvítí na spekulanty
Každý, kdo vlastní, prodává či nakupuje nemovitost, by měl zpozornět. Od července totiž platí hned několik změn, které se mohou dotknout vašich peněženek. Tou nejvýznamnější je změna lhůty pro osvobození od DPH u novostaveb. Z 5 let se zkracuje na 2 roky.
V případě, že jste vlastníkem právě zkolaudované budovy a rozhodnete se ji do dvou let prodat, nemusíte nově DPH řešit. Pokud byste ji ale chtěli prodat před červencovým termínem, budete si muset k ceně připočítat navíc daň.
Důvodem uvedeného kroku je zákonné zkrácení lhůty pro osvobození od DPH. Prodej nemovitosti je nově od odvodu osvobozen už po 23 měsících od kolaudace nebo podstatné změny stavby. Lhůta přitom začíná běžet v kalendářním měsíci bezprostředně následujícím.
„Dosud platil časový limit pěti let, ve kterém se v případě dokončené stavby jednalo vždy o zdanitelný převod,“
vysvětlila LP-Life Ilona Semerádová z právní kanceláře bnt.
K tomu je třeba dodat, že za další případné předprodeje, k nimž během dvouletého období dojde, se již platit nebude.
Další zákonné úpravy
To ale není jediná změna, kterou novela zákona o DPH č. 461/2024 Sb. od startu léta přináší. Prodávající bude muset také zohlednit také situaci, které se v odborné terminologii říká „Podstatná změna stavby“. Jedná se o případ, kdy náklady na rekonstrukci původního objektu přesáhnou 30 procent budoucí kupní ceny. Nastane-li takový stav, je nově povinnost k ceně připočítat právě i DPH.
Stát si od léta navíc posvítí na ty, kteří se rozhodli investovat do stavby spekulativně. Děje se tak v momentu, kdy si necháte vybudovat dům, v němž pak ale nebydlíte a hodláte jej obratem s vidinou zisku prodat. Finanční úřad může takovou aktivitu vyhodnotit jako vaši záměrnou ekonomickou činnost, z níž je potřeba zaplatit daň.
Jaké z toho plyne pro prodávající doporučení? Zamyslete se nad tím, zda stavba skutečně vznikla pro vlastní potřebu, nebo zda už v počátku šlo o investici s cílem následného prodeje. Každý případ je individuální a posouzení ze strany finančního úřadu závisí na řadě okolností. Konzultace s odborníkem může předejít nežádoucím doplatkům, penále či dokonce sporům s úřady.
Stále se musí zároveň počítat s tím, že se zdanitelné plnění týká také dodání stavebního pozemku. Rozumí se tím rovněž přípravné stavební práce, jako je odlesnění pozemku, úprava terénu, přivedení sítí a zpevnění přístupových cest, které jsou předzvěstí budoucího stavebního využití takové plochy.
Definice stavebního pozemků přitom tvrdí, že se jedná o takovou plochu, na níž lze podle územně plánovací dokumentace vydané obcí, vymezením zastavěného území nebo rozhodnutím stavebního úřadu umístit stavbu pevně spojenou se zemí. S tím ale souvisí informace, že se zužuje okruh administrativních úkonů, které mohou z pozemku učinit stavební. Některé plochy, u nichž bude již dopředu zřejmé, že na ně nebude možné stavbu v budoucnosti umístit, budou totiž z takové definice vyloučeny.
Sociální bydlení
DPH ve výši 21 se snižuje na 12 % u staveb, které budou určeny pro sociální bydlení. Snížená sazba daně bude zahrnovat ty případy, kdy více než polovina podlahové plochy bytového domu připadne na obytné prostory pro sociální účely. Týká se to jak malých jednotek do 120 metrů čtverečních, tak i bytů větších, když bude splněna podmínka, že bude podlahová plocha malých bytů tvořit více než polovinu z celkové plochy domu.
„Nově bude u rodinných a bytových domů rozhodující zápis v registru územní identifikace, adres a nemovitostí, aby mohla být snížená DPH aplikována,“
dodala Semerádová.
Z novinek, které jsme vám zde představili, mimo jiné vyplývá, že na jednorázový prodej nemovitosti se už nelze od července spoléhat. Novela DPH přináší do praxe zásadní posun. Dosavadní postup, z něhož vyplývalo automatické osvobození od DPH, přestává platit. Klíčové bude, zda prodej nese znaky podnikání.
Na závěr přesto jedna dobrá zpráva pro pronajímatele, kterou je výhoda uplatnění DPH při pronájmu nájemcům registrovaným v Evropské unii. Ta totiž dříve nebyla možná. Doposud se vztahovala pouze na nájemce registrované u nás.
Zdroje: vlastní dotazování, Trend Report, Hospodářské noviny, Peníze.cz, Novela zákona o DPH č. 461/2024 Sb.
