Svět na hypotéku: V Singapuru se dědí jen čas. Hypotéka nezačíná v bance, spoření na bydlení je povinné
Když se u nás mluví o hypotékách, většinou skončíme u úrokových sazeb. Singapur mi ale velmi rychle připomněl, že hypotéka vůbec nezačíná v bance. Začíná mnohem dřív u ekonomiky, půdy a pravidel, podle kterých stát hraje už desítky let.
Koupila jsem si globus a našla si Singapur. Po nedávné debatě mi to přišlo jako docela symbolický začátek. O Singapuru jsem totiž věděla taky překvapivě málo. Když se řekne Singapur, tak většině lidí se vybaví přísná pravidla, která tam panují.
Legendárně omezený prodej žvýkaček, zákaz elektronických cigaret, vysoké pokuty za odhazování odpadků nebo zákaz jídla a pití v metru. Starý vtípek dokonce říká, že „Singapore is a Fine City“. A jde v něm o to, že fine znamená skvělý a současně je to i výraz pro pokutu. A právě tahle pověst mě přivedla k otázce, jak asi funguje trh s bydlením v zemi, která je známá důrazem na pořádek a dlouhodobé plánování.
Není tohle socialismus?
Přiznám se, že jsem čekala silně regulovaný systém. Ale to, co jsem našla, mi rozsvítilo kontrolku „Není to už socialismus?“. Přesto jsem tomu ale dala šanci. Možná je to model, který je mnohem promyšlenější, než jsem schopná si připustit, a který podle mě stojí za pozornost i z českého pohledu.
Je potřeba si ale hned na úvod říct, že od roku 1959 tam prakticky nepřetržitě vládne jedna politická strana (People's Action Party) a proto stát může plánovat na desítky let. Jsou kritizováni za menší prostor pro opozici, regulaci médií nebo omezenější možnosti veřejných protestů. Na druhou stranu patří dlouhodobě mezi země s nejnižší mírou korupce ve veřejném sektoru na světě. Nevycházím z údivu. Do politiky já ale nedělám, takže se pojďme dostat k tomu, jak to tam vlastně funguje.
Byty staví stát a přesto většina lidí bydlí ve vlastním
Přibližně 80 % obyvatel Singapuru bydlí v bytech postavených státní agenturou Housing & Development Board (HDB). Mohlo by to tedy vypadat, že se jedná o stát, který ovládá trh s bydlením. Jenže tomu tak není a více než 90 % domácností své bydlení vlastní. Najednou bylo jasné, že jednoduché vysvětlení tady fungovat nebude.
Postupně mi docházelo, že bez pochopení samotného Singapuru nelze pochopit ani jeho bydlení. Celý stát je jen asi jedenapůlkrát větší než Praha, přesto v něm žije téměř šest milionů lidí. Na podobně velkém území jako naše hlavní město tak žije více než čtyřikrát tolik obyvatel. Každý metr je proto zkrátka vzácný.
Všechno začíná u půdy
A právě stát vlastní přibližně 90 % půdy. V české debatě často řešíme, jestli má více stavět stát nebo soukromí developeři. Najednou jsem pochopila, že tamní debata o bydlení vůbec nezačíná u developerů ani u hypoték. Začíná u půdy. Když stát vlastní většinu pozemků, může dlouhodobě rozhodovat o tom, kde vyrostou nové byty, školy, nemocnice nebo stanice metra. Model není v celé své kráse přenositelný do Česka, ale ukazuje, jak obrovský vliv může mít vlastnictví půdy na celý trh s bydlením.
Dokonalý recept?
Když si většina Singapurců pořídí byt od HDB, nekupuje si pozemek navždy. Ve většině případů získá 99leté právo užívání (tzv. leasehold). Zní to jako drobný právní detail, ale ve skutečnosti ovlivňuje úplně všechno. Od ceny bytu přes dědictví až po to, jestli vám banka poskytne hypotéku. Zkusme si to představit na obyčejné rodině. Ve třiceti letech koupí nový byt a pravděpodobně v něm prožije celý život a jednou ho zdědí jejich děti.
Ty ale nezískají nových 99 let. Získají jen dobu, která z původního práva užívání zbývá. Vnoučata tak mohou jednou zdědit byt, kterému do konce práva užívání zbývá například už jen padesát let. V Singapuru se tedy nedědí nová lhůta. Dědí se jen to, co z něj zbývá. Faktem je ale to, že současný systém funguje přibližně od roku 1960, kdy byla založena HDB. Většina bytů byla prodávána s 99letým právem užívání, což znamená, že u většiny z nich tato doba zatím ani neuplynula.
Takže test systému teprve přijde. Je to každopádně zajímavý experiment, jen jeho nejdůležitější část ještě nikdo nezažil. Dovolím si trochu spekulace a říkám si, že na druhou stranu si vnoučata a pravnoučata umí spočítat, na čem jsou, a budou nuceni třeba víc makat.
Samozřejmě tohle všechno je důvod, proč tam hypotéky fungují jinak než u nás. České banky posuzují především příjmy klienta, hodnotu nemovitosti a výši vlastních prostředků. V Singapuru je navíc důležité i to, kolik let práva užívání ještě zbývá. Dva byty mohou být vedle sebe, mít stejnou velikost i stejný výhled, přesto se jejich hodnota i možnosti financování mohou výrazně lišit jen proto, že jednomu zbývá devadesát let a druhému už jen čtyřicet pět. V systému existují i výjimky, proto by to čistě teoreticky možné bylo.
Hypotéka nezačíná v bance
Ještě větší překvapení na mě ale čekalo při zjištění, kde Singapurci mohou vzít tolik potřebné vlastní zdroje. Většina Čechů bojuje o každý vlastní milion a položilo to vztahy v nejedné rodině. V Singapuru funguje Central Provident Fund (CPF), systém povinných úspor, do kterého přispívá zaměstnanec i zaměstnavatel. U mladších zaměstnanců mohou jejich odvody dohromady dosahovat až 37 % mzdy.
Když jsem to číslo viděla poprvé, musela jsem se vrátit a zkontrolovat, jestli jsem se nespletla. Tyto peníze ale neslouží jen jako zajištění na stáří. Za splnění stanovených podmínek je mohou lidé využít také na zaplacení akontace nebo na splácení hypotéky. Jinými slovy, stát občany nutí dlouhodobě spořit a část těchto úspor jim následně umožní využít na vlastní bydlení. V Singapuru není hypotéka jen půjčkou od banky. Je součástí systému, který propojuje bytovou politiku, důchodové zabezpečení, veřejné finance i dlouhodobé plánování rozvoje země.
Vůbec to neznamená, že Singapur objevil dokonalý recept. Nemovitosti tam dál patří k nejdražším v Asii a ani rozsáhlá státní výstavba nezměnila základní ekonomické pravidlo, že tam, kde je omezené množství půdy a vysoká poptávka, ceny dlouhodobě rostou. Singapur navíc nezbohatl díky bytové politice. Jeho ekonomika stojí na mezinárodním obchodu, jednom z největších kontejnerových přístavů světa, finančních službách, technologiích a stabilním podnikatelském prostředí. Teprve na tomto základě mohl vzniknout model bydlení, který dnes vzbuzuje pozornost po celém světě.
Lekce pro Česko
Ze singapurského příběhu jsem si odnesla jednu hlavní myšlenku. Když se v Česku bavíme o hypotékách, většinou řešíme úrokové sazby. Singapur mi ale připomněl, že hypotéka je až posledním článkem mnohem delšího řetězce. Nejdřív přichází ekonomika, pravidla, vlastnictví půdy, systém úspor a plánování města. Teprve potom přichází banka s úvěrem.
A právě proto podle mě není bydlení jen otázkou realitního trhu. Možná bychom se při debatách o hypotékách neměli ptát jen na to, jaké budou příští sazby. Měli bychom se častěji ptát, kde vlastně hypotéka začíná. Opravdu až v bance?
Zdroje: autorský text, komentář, HDB, Asia New Zealand Foundation, Transparency International, ADB, Singapore Department of Statistics
