Záchrana Airbnb
Od malička nás programují na úspěch: „Pokud se budeš dobře učit, někam to v životě dotáhneš“. Nikdo nás nepřipravuje na to, že se situace může zvrtnout a portfolio nemovitostí se místo pýchy stane noční můrou. V tomto díle se dozvíte, jak nepřijít o své Airbnb portfolio.
Když jsem se před patnácti lety nastěhovala do Prahy, měla jsem sen – uspět. V tomto vysokém domě v Bohnicích jsem pronajala svůj první byt. Tady jsem snila o tom, jak po uplynutí zkušební doby v nové práci požádám o hypotéku a koupím svou první nemovitost. Tehdy ještě nikdo nemluvil o Youtuberech a bitcoinech, ani Airbnb, které vzniklo až o dva roky později.
Realitní letadlo
Problém Airbnb je mnohem rozsáhlejší, než se zdá. Je to určité opakování modelu letadla.
Dost často ten příběh začal tím, že majitel bytu použil svou vlastní nemovitost na krátkodobé pronájmy a sám se přestěhoval mimo centrum. Viděl, že model funguje, a protože mu byl jeden byt málo, dal do zástavy ten svůj a koupil si další byt, který také pronajal na Airbnb. Pak se mu i to zdálo málo a přesvědčil své rodiče, aby zastavili barák. A koupil další byty. Nebo přesvědčil své blízké a přátele, aby udělali totéž s tím, že se jim bude o nemovitosti starat. Výnosný byznys dovoloval nové přírůstky do portfolia a nikdo netušil, že jednoho dne přijde covid.
Pronájmy v roce 2020
Když v 2020 když začal lockdown, přesvědčovali jsme majitele bytů Airbnb, aby je pronajali dlouhodobě. Ti moudří, co nás poslechli a obsadili své nemovitosti, udělali správně. Pokud je váš byt stále prázdný, čekají na vás těžké časy na podzim 2021.
Pokud musíte prodat
V případě, že jste v opravdu těžké situaci a máte několik nemovitostí, doporučovala bych se zamyslet nad prodejem části portfolia. Máme tendenci se zbavovat v první řadě věcí méně kvalitních, ale doporučuji vám pravý opak. Pokud takových bytů máte několik:
- Vyberte si z portfolia nejkvalitnější nemovitost, a tu prodejte. Airbnb nebylo moc náročné na kvalitu bytů, proto se během jeho boomu prodaly i méně kvalitní nemovitostí. Ted’ je takových bytů na trhu velké množství, takže pokud chcete mít konkurenční výhodu – sáhněte po tom nejlepším, co máte k dispozici.
- V druhé řadě sáhněte po nemovitostech, u kterých ve vašem portfoliu nejvíce stoupla cena, a po vyplacení banky vám ještě zůstane nějaký rozdíl v kupní a prodejní ceně, který by mohl jít na úhradu vašich ostatních závazků.
- Ostatní nemovitosti v portfoliu musíte dlouhodobě pronajmout a refinancovat. Když jste si půjčovali peníze, úroky byly vyšší, než jsou teď.
- V druhém díle jsme vám radili, jak vybrat realitní kancelář. Využijte jejích služeb, protože vaše konkurence na trhu je příliš veliká a bude s každým dnem větší a větší. I když jste zvyklí z Airbnb vše dělat sami, takovou konkurenci v nabídce bývalých Airbnb bytů nemáte šanci ustát.
- Pak potřebujete stanovit adekvátní cenu. Když jsme u toho, stálo by za to se vrátit zpět a podívat se, jak ovlivnil trend Airbnb ceny u prodejů a pronájmů.
Vývoj cen prodejů a pronájmů 2014 - 2021
Začátkem roku 2014 v důsledku ekonomické krize na trhu zůstávalo hodně dokončených bytů. Z ničeho nic se z takových „realitních ležáků“ stalo nedostatkové zboží.
To nastartovalo v květnu 2014 raketový růst cen nemovitostí, na Praze 1 až o 30 %. Další, o něco mírnější, růst byl v letech 2017 (kolem 12 %) a 2019 (kolem 7 %). Díky zázračnému Airbnb za posledních osm let ceny na Praze 1 stouply až o 50 %!
Ceny prodejů v dnešní době sice mírně klesly, ale stále jsou stabilní. Otázka zní, jak dlouho to potrvá?
U pronájmů se provozovatelé Airbnb služeb nejdříve vrhli na malé byty 2kk. Proto v roce 2014 jejich nájmy stouply až o 21 %. Později se zjistilo, že je mnohem vhodnější pro účel Airbnb používat střední byty, do kterých se dá umístit více hostů, ale v případě neobsazenosti je může použít i jeden pár.
Proto v roce 2017 ceny pronájmu středně velkých bytů 2+1, 3kk a 3+1 stouply až o 45 %. Ceny pronájmu jsou dnes na úrovni roku 2015 a jejich nabídka na trhu trojnásobně převyšuje nabídku bytů na prodej.
Praha 1 má tu výhodu, že každý byt v této lokalitě je jiný. Měla by to reflektovat i cena prodeje/pronájmu, kterou vám doporučí odbornicí. Více, že o cenách jsme mluvili v díle „Jak stanovit prodejní cenu nemovitosti?“.
A poslední rada:
Neberte prodej části portfolia, jako osobní porážku. Je to nutný krok dozadu, abyste pak mohli udělat dva dopředu.
Airbnb se jednou vrátí. I když ne v tom rozsahu, jak to bývalo. Teď je důležité udělat maximum pro záchranu svého majetku a majetku svých blízkých.
V dalším díle se dozvíte o realitních podvodech.
Jsem Elena Jakubovič, vaše průvodkyně realitní džunglí
Sledujte nás!
