Rychlá zpověď - developer Marcel Soural: Na svůj majetek jsem si musel těžce vydělat, stát o mně ví všechno

Jak vás a vaši společnost ovlivnil koronavirus? Musel jste pozastavit veškeré své projekty, nebo naopak? Musel jste nebo budete propouštět? Důsledky covidu budou teprve znát...

Ty teprve přijdou. Naší hlavní náplní je rezidenční development, jsme stavitelé bytů. Tady musím říct, že nás koronavirus vůbec neovlivnil, ba naopak. Lidé postupně zjistili, že jak státy tisknou další a další peníze, peníze ztrácejí kvůli tomu postupně svou hodnotu. Lidé o ně nechtějí kvůli inflací nebo zdražování přijít. A tak je investují. Dnes bohužel akciím ani dluhopisům lidé moc nevěří, a zlato je také podivná komodita.

Vážně?

Opravdu. Takže přišli na to, a myslím si, že správně, že nejbezpečnějším aktivem je si koupit byt. Tam, kde bude v budoucnu vždycky potřebný. To znamená na vhodném místě ve velkém městě, ne úplně na jeho kraji. Lidé teď opravdu spustili investiční horečku a nakupují byty hlava nehlava.

Ty byty jsou ale opravdu drahé. Spousta lidí si může dovolit vlastnit byt jen tak tak, spousta si to dovolit nemůže vůbec. Kdo si bude moct byty koupit?

Teď jsou peníze ještě levné.

Prodej secesní vily, Praha východ - 609m, Okolí Prahy

Zobrazit nemovitost

Zatím to pořád vychází. Předcovidové poměrně logické uvažování lidí „proč platíš nájem, když za stejné peníze můžeš platit hypotéku“ bylo před dvěma lety správnou úvahou. Peníze jsou pořád levné. a Hodně zlevnily za koronavirové pandemie, protože ČNB chtěla ekonomice pomoci. Pomohla tak, že nastartovala bytovou horečku. Lidé si berou hodně hypoték, protože splátky a úročení jsou opravdu výhodné. V okamžiku, kdy se tohle změní, tak byty budou více nakupovat drobní investoři, kteří mají přísun vlastních peněz, nebo investoři institucionální, tedy ti větší. A budou otáčet bytový fond do nájemného. A tohle přesně se stane. Pokud nepřijde na trh nějaká velká množina bytů tak, aby se vyrovnala poptávka a nabídka. Což zatím nevypadá, protože nový stavební zákon, začne fungovat někdy za rok za dva. A dopady do stavění bude mít třeba až za tři roky.

Do té doby tady pořád budeme mít zdlouhavé povolování staveb, takže nabídka bude pořád slabá. A čeho je málo, to je drahé. Lidé přestanou postupně dosahovat na to, aby měli na splátky hypotéky. Ceny bytů pořád porostou. Vy do nákupu bytu dáte nějakou svou ekvitu, vlastní zdroje. Banka po vás bude chtít kolem patnácti, dvaceti procent. V absolutních číslech to však neustále poroste, i když peníze nějakým způsobem třeba seženete. Měsíční splátka bude pořád růst. A bude úměrně růst tomu, jak bude byt pořád dražší a dražší.

V určité době začnete zvažovat, jestli máte platit měsíční hypotéku třicet tisíc nebo za stejný byt máte zaplatit osmnáct tisíc nájem. V ten okamžik začne fungovat nájemní trh. Vy půjdete do nájmu a budete rezignovat na vlastnické bydlení. Zjistíte, že nájem má také své velké výhody. Bude levnější a  vy budete nezávislí, volní. Když změníte práci a přestěhujete se, budete platit nájem někde jinde a hlavně se nebudete muset o byt starat.

Za zhruba tři roky bude tedy nájemné výhodné?

To záleží. Pokud se něco masivního nestane na straně nabídky bytů k prodeji, což se asi nestane, tak se pravděpodobně cena nájmů zastaví nebo zpomalí, protože většinu bytů budou kupovat investoři a budou je otáčet do nájemního bydlení. A tím pádem jejich nabídka poroste a ceny nebudou eskalovat. A hypotéky už budou tak drahé, že většina lidí hledajících bydlení půjde do nájmu.

Každopádně byty, které už tu jsou a jsou předražené, skoupí velké korporace nebo cizinci.

Cizinci ne, ti tady nakupují málo. Koupěchtivých cizinců vůbec nepřibývá. Přibývají nemovitostní investiční fondy, které jsou buď etablované z českých podnikatelů nebo tam jsou zahraniční peníze. Oni už vědí, že tady ta příležitost bude. Nebo to jsou drobní investoři. Nezanedbatelnou množinou jsou lidé, kteří vlastní pět nebo deset bytů, mají v nich uložené rodinné jmění. Tyto nemovitosti jim stačí na to, aby celkem slušně pokryly své životní náklady.

Kdy jste si koupil svůj vlastní první byt?

V našem prvním projektu, kterému jsme říkali Bytový dům Tachovská. Ten jsme začali stavět v roce 1995 a v roce 1996 jsme ho dostavěli. Firma vznikla v roce 1994. Jsme historicky jeden z prvních developerů na českém trhu.

Napadlo vás už tehdy, že je to opravdu dobrý krok?

Myslíte koupě bytu? Ne. A to jsme tehdy byty prodávali za 18 000 korun za metr čtvereční.

Kdybych se podívala do katastru nemovitostí, kolik bytů a nemovitostí bych pod vaším jménem našla?

To je těžké. Mám určitou strukturu vlastního majetku nadesignovanou tak, že mě asi nenajdete. Mám to buď v s.r.o. nebo v rodinném svěřenském fondu.

To znamená že kdybyste šel do politiky, ač jste říkal že nechcete, dopadl byste jako bývalý ministr zdravotnictví Arenberger?

Ne, já bych se přiznal. Na byty jsem si musel těžce vydělat, majetkové i daňové přiznání dávám a stát o mně ví všechno. Jsem daňový rezident tady v České republice, nikde nemáme žádnou panamskou pobočku. Všechny zisky daním tady a jsem lehce dohledatelný.

S jakými problémy jste se během své kariéry potýkal? Setkal jste se někdy například s požadavkem na úplatek za urychlení povolení ke stavbě?

Problém máme s úředníky. Je jich moc. A pak s tím, jak se stavební zákon historicky novelizoval desítkami novel. S každou novelou přibyl nějaký úřední proces navíc. Dnes, , abychom začali stavět, musíme získat územní rozhodnutí a stavební povolení. Potřebujeme získat v každém řízení kolem sedmdesáti razítek. Každého razítka se drží minimálně jeden úředník. Někdy vám razítko vydá odbor, který má svá oddělení, a každé oddělení se vyjadřuje k vaší žádosti, takže někdy je pod jedním razítkem kumulováno ještě více úředníků. Dotčené orgány státní správy jsou většinou státní zaměstnanci. A oni nechtějí udělat nějakou chybu, mít starosti a problémy. Mají teplou židli, hezké razítko, na všechno mají spoustu času. Nemají žádnou závaznou povinnost nám to vydat v nějaké lhůtě nebo termínu. Takže náš největší „nepřítel“ je úředník, respektive jejich množství. Nemůžeme si dovolit někoho uplácet nebo něco takového. To by bylo při množství úředníků, které potřebujeme přesvědčit úplně zbytečné a neefektivní. (směje se).

Co si myslíte o černých stavbách? Teď se hodně řeší černé stavby na Praze 2.

My stavíme velké bytové domy, komplexy. Tam si nemůžete dovolit stavět načerno, to nejde. Postavíme bytový objekt a potřebujete prohlášení vlastníka. Ten objekt musíte rozčlenit na bytové jednotky, ty rozčleníte v katastru nemovitostí, a už k tomu potřebujete stavební povolení. Potom, abyste bytové jednotky prodala, potřebujete mít kolaudaci, na jejímž základě dostanete evidenční číslo domu, a to evidenční číslo musíte uvést v  kupní smlouvě. Takže bez kolaudace neprodáte nový byt.

Nicméně můžu třeba na Praze 2 vlastnit činžák, jak jste říkala. A než začnu rekonstrukci, vyhotovím prohlášení vlastníka, a tím vzniknou bytové jednotky. Tyto bytové jednotky mohu klidně rozprodat, ať se tam děje jakákoliv rekonstrukce, protože již existují. Tam je otázka, jestli musím mít stavební povolení úplně na všechno co rekonstruuji? Nemusím. Pokud se dělají opravy, designové věci, tak většinou nemusím. Je třeba mít stavební povolení především na konstrukce, které jsou například staticky dotčené nebo když se dům rozšiřuje, zvětšuji hmotu a podobně. Ale na spoustu věcí stavební povolení nepotřebuji.

Prodej pozemku 1200 m2, Praha, Praha 5

Zobrazit nemovitost

Samozřejmě investoři, vlastníci, se dostávají do stejného soukolí jako my, tedy sedmdesát razítek. Protože to ale nedělají každý den, jsou z toho úplně šílení. A pak se může stát (většinou se to nestává), že někdo staví načerno….

V Praze chystáte nejvyšší budovu Top Tower. Proč ji chcete mít nejvyšší?

Protože nám to pozemek umožňuje. Když jsme ho směnili a zbytek ceny doplatili Magistrátu za krvavé peníze, tak jsme zjistili, že pozemek neleží v zóně památkově chráněných staveb, což je určitá kružnice kolem centra. Neleží ani v zóně zákazu výškových staveb, což je také důležité. To znamená, že tyhle dvě klíčové omezující podmínky, které vám neumožňují dělat výškové stavby, tady nejsou. Je to dům, přímo na stanici metra. Takže hodně dobrá lokace na stavbu něčeho zajímavého. Když jsme si spočítali výtěžnost pozemku přes hrubé podlažní plochy, zjistili jsme, že se můžeme dostat přes sto metrů.

Není to i o egu?

Na pozemku máme nakreslených asi osm variant. Těch sedm předchozích vůbec nebylo takových, že by byly přes sto metrů. S výslednými variantami jsme seznamovali IPR (Institut plánování a rozvoje hl.m. Prahy) na jejich gremiální radě. A oni se ptali, čím bude ta budova významná, že bude sice vysoká, ale ne až tak. Trochu nás vyprudili a já jsem potom vyprudil architekty, a řekl: „Tak dobře, chtějí tam mít nějakou provokaci, tak pojďme ji udělat.“ A vznikl Top Tower.

Tam by měly být hodně malé byty a sdílené prostory. Takže primárně pro mladé lidi?

Funkcí je víc. V té vysoké věži jsou malé byty do nějakých devatenácti metrů čtverečních. To je opravdu malé. Musí se to ale brát tak, že tam dostaneme všechno - kuchyňskou linku, záchod, sprchu, postel, úložný prostor. Všechno tam budete mít. Co potřebují mladí lidé? Nepotřebují tančit waltz ve svém bytě, potřebují bydlet. Sdílené věci a prostory jim ve třech, čtyřech patrech díky těmto malým bytům dáme. Budou tam  velké společné tělocvičny, knihovny, kuchyně, obýváky a podobně. Takhle jsme se poučili v Londýně. Víme, že tento koncept funguje i v Madridu, Berlíně, Hamburku, Amsterdamu, a je velmi oblíbený.

Mám pocit, že už jsou i tady u nás.

Ne, to si pletete s projektem na Malvazinkách. Ale to není ono. Tam se byty rozprodávají. A to není náš koncept colivingu. My je nebudeme rozprodávat, všechno si necháme v majetku. Budou to nájemní byty, o které se budeme starat. Hlavně se ale budeme starat o společné prostory, takže to bude fungovat. V okamžiku, kdy vše rozsekáte na spoluvlastnický podíl pro sto až čtyři sta lidí a rozprodáte, tak coliving nikdy fungovat nebude.

Kolik tam bude stát nájem?

Myslím že cca patnáct tisíc. Ale je to včetně služeb. Bytů tam bude 400, budou nájemní. Pak tam budou kanceláře, ale i třeba atrakce, jako například zábava s lodí. Protože loď není jen socha, plní funkci statickou a podpírá nám vysokou budovu. Po lodi jezdí dva výtahy, kterými dovezeme lidi až na její špičku , ze které je vyhlídka na 85 % panoramat Prahy. Pod vyhlídkou bude vyhlídková restaurace. V lodi bude venkovní galerie umění. Na střeše nízké budovy bude zase další atrakce, abyste jenom nevyjela na vyhlídku, koukla se a jela domů, ale abyste tam strávila půl dne a zabavila se..

Koukám, že jste na ten projekt hrdý.

Ano.

Jste také podepsaný na projektu Fragment v Karlíně. Jaký je váš vztah k této lokalitě?

Bydleli jsme tam asi 12 let, v Karlíně v Kubově ulici, blízko Lyčkova náměstí. Je to vlastně z druhé strany Kaizlových sadů. Fragment se staví z té odvrácené strany parku.

Měla by tam být socha Davida Černého, prý by to měla být žena s prsy venku.

Nahá žena má prsa. Každá žena má prsa. (úsměv)

Dobře, proč ale bude zrovna podpírat vaši budovu?

Je to umělecký výraz Davida Černého, do toho já mu nemluvím. Prostě si to takhle vymyslel. A to, že má bujné poprsí, jsou věci, které preferuje David. To se nedá nic dělat. (smích)

Je to ale váš barák.

To je jedno, nemůžete vést ruku umělce. To je jako kdybyste si objednala renomovaného malíře na osobní portrét a říkala mu takhle nevypadám, tady to udělejte tak a tak. To je blbost.

Pokud si objednáte obraz, je jen váš a koukáte na něj jen vy. Kdežto tady se bude na sochu dívat strašně moc lidí.

To ano. Pokud by to byla socha moje, byl bych naštvaný, kdyby určité partie neodpovídaly reálu. Ale není to moje socha. On si ji složil ze svých představ a vizí, je to jeho umělecká volba, nezávislost. Do toho mluvit nemůžu.

David Černý je hodně kontroverzní, vy mu dáváte dost prostoru. V Rychlé zpovědi jste říkal, že vás učaroval tím, že je přímočarý a upřímný. To je ale jeho osobnost. Vám se skutečně všechna jeho díla osobně líbí?

Všechna ne, ale stejně tak jemu se pravděpodobně nelíbí všechny naše stavby. Tak to je.

Zajímáte se vy osobně o umění? Dal byste příští projekt někomu jinému, komu byste dal prostor, kdo by měl zájem s vámi spolupracovat?

Tam je to hodně o komunikaci, na jaké vlně jedete. S Davidem jsme se potkali před asi šesti lety, když nám dělal dvanáctimetrovou plastiku Trifota na Korzu Nové Butovice, která byla součástí projektu Smart byty. Tehdy jsme se tam trápili s tím, že jsme na náměstí chtěli mít něco, co bude hezké a co to náměstí oživí. Aby lidé, kteří vyjdou z metra, něco viděli, přišli na náměstí a pak tam uviděli galerii, restaurace a podobně. Opravdu jsme se trápili s výběrovým řízením. A pak náš projektový manažer jednoho dne řekl: „Jediný, kdo ti tam něco dobrého udělá, je David Černý“. Půl roku jsme s ním jednali, to bylo hrozné (směje se). Ale pak jsme se domluvili, dokonce podepsal i smlouvu. A všechno, co jsme se dohodli, včas perfektně klaplo.

Seznámili jsme se, pak jsme začali chodit do hospody, a tak jsme si rezonovali. Mám podobnou filozofii dělat věci jinak, nechci dělat mainstream, nesnáším rutinu a podobně. On dodal Trifota, my jsme zrovna v té době získali majetková práva k pozemku  Fragmentu. Tehdy nám projekt kreslil ateliér Qarta architektura, ani jsme na to neudělali výběrové řízení. Řekl jsem architektům Řezákovi a Wittassekovi, že jim do týmu přihodím Davida, ať něco vymyslí. Že bych byl rád, abychom stavby začali dělat trochu jinak - aby byly tak jako dříve, kdy architektura a umění šly dohromady, vzájemně se potřebovaly. V současnosti to úplně zmizelo. Souhlasili, dohromady vymysleli tvar objektu a David přidal sochy. Následně jsme s Davidem založili ještě společný architektonický ateliér, který se jmenuje Black n‘ Arch.

Co děláte, když nepracujete? Za co rád utrácíte peníze?

To je takové klišé, za co rád utrácíte peníze. Žiju normální život, jako žijete vy, úplně stejný.

No… (smích)

Tak ano, třeba mám vrtulník, ale ten mám jenom z toho důvodu, že si stavíme vinařství ve Veselí nad Moravou. A to je strašně daleko, tři a půl hodiny cesty autem. Tak jsem si řekl, že si musím udělat pilotní průkaz, což trvalo asi rok a půl. Koupil jsem si čtyřmístný vrtulník. Mám ho zaparkovaný v Řeporyjích v hangáru, tam jsem za deset minut a za dalších dvacet minut jsem schopen odstartovat a letím. To je super, to mě docela baví, svět z výšky je úplně jiný.

Nebojíte se, že se vám stane to, co Petru Kellnerovi?

Bojím. Když se ale bojíte, je to nejlepší průprava na to, aby se vám nic nestalo. Nesmíte být moc sebevědomá a arogantní v tom, že si všechno můžete dovolit. Vůbec tím neříkám, že takový byl Kellner. To vůbec, on ten vrtulník nepilotoval! Já mluvím o pilotování. V tom  musíte mít hodně velkou pokoru a znalost, říct si - je hnusné počasí, v tom nepoletím, raději pojedu autem. Potom rád jezdím na dovolené, poznávat věci, které nejsou obvyklé. Na druhou stranu nemá rád jet k moři a na týden si lehnout na pláž.

Radši k moři nebo do hor?

Mně je to jedno, ale potřebuju být v pohybu. Nemůžu ležet na jednom místě. Dva dny ano, ale pak už ne.

Kdy je pro člověka jako jste vy vhodné jít do důchodu, přenechat to jiným a dělat si už jenom to, co chcete? Kdy začnete odpočívat?

Nevím. Spousta lidí, takových těch školitelů a psychologů, vám řekne, že musíte dbát na balanc mezi pracovním životem a soukromým život. Mě baví naše projekty, které máme připravené a vyloženě by mi bylo smutno, kdybych u jejich realizace nebyl, nemohl je ovlivňovat a vylepšovat, nemohl se dívat, jak jsem součástí tohoto velkého projektového týmu, který něco pěkného vybuduje a je na to ve finále neskonale pyšný. Je to součást mého života. Jako vy máte nějaký koníček, já mám tohle. Dělat naše projekty. Strašně mě baví, když se vymyslí, zrealizují a pak fungují. Otázka: „Kdy půjdete do důchodu“, asi není otázka pro mě.

Spíše jsem to myslela tak, že spousta lidí chce být rentiéry, rychle vydělat spoustu peněz a pak už si jen užívat.

Já bych to nedokázal. Zeptejte se lidí, kteří něco dokázali, prodali svůj podnik a pak už nezačali nic jiného, jestli jsou šťastní.

Mockrát děkuji za rozhovor.