Jak vybrat byt na investici?

Investiční nemovitosti se stále zdají býti velmi atraktivní. Jak by také ne, na první pohled představují jistotu stabilního příjmu v podobě pravidelného pronájmu. Za podmínky, že byt úspěšně pronajmete a nájemce vám nájem bude pravidelně platit. Může se totiž stát, že tomu tak nebude. Bez tzv. vaty, kterou podnikatelům doporučuje i ministryně spravedlnosti Marie Benešová, se tak rozhodně neobejdete.

Myslete na náklady!

Investiční byt, aniž bychom vás na začátku chtěli od jeho koupě odrazovat, totiž vyžaduje i řadu nákladů, díky nimž, pokud například zvolíte nedostatečnou výši nájmu, můžete na takové nemovitosti i snadno prodělat. Z tohoto důvodu je zapotřebí koupi investiční nemovitosti patřičně zvážit. A při tom dobře počítat.

Byt Malá Strana Magenta 31m, Praha 1

Zobrazit nemovitost

Investiční nemovitost ano, či ne?

V první řadě si zodpovězte otázku, zda se vám investiční byt vůbec vyplatí. Krátkodobým pronajímatelům (airnb) například koronavirová pandemie a s ní související úbytek turistů značně ztížila život a mnohdy je uvalila do dluhové pasti. Obzvláště pokud hypotéku spláceli výhradně z pronájmu. V tomto ohledu jsou větší sázkou na jistotu pronájmy dlouhodobé. I na těch se ale koronavirová pandemie dosti podepsala.

Až šestiprocentní pokles nájmů

V posledních třech měsících loňského roku se nájmy bytů v centru hlavního města snížily až o šest procent. Právě proto, že nabídku rozšířily byty v centru hlavního města využívané ke krátkodobým pronájmům. Jak je vidět, sázkou na jistotu tak nejsou ani byty k pronájmům dlouhodobým. To však nic nemění na faktu, že poptávka po investičních bytech je stále vysoká. Dokonce tak vysoká, že se významně podílí na vysoké poptávce po nemovitostech jako takové.

"Já osobně doporučuji investovat do bytu 3kk, protože trend jejich popularity bude pokračovat. V důsledku pandemie covidu se budou lidé snažit pořídit si úspornější bydlení, tedy takové, aby se na maximální plochu vešlo co nejvíce osob. V Česku je hodně rodin se dvěma dětmi, pro něž se nejvíce dispozičně hodí byty se dvěma ložnicemi, tedy 3kk,"

říká Elena Jakubovič, majitelka realitní kanceláře s luxusními nemovitostmi. 

Luxusní byt na prodej - Praha 2 - Vinohrady, Praha 2

Zobrazit nemovitost

Jak vybrat byt, v němž nebudeme bydlet?

Při odpovědi na tuto otázku je třeba vycházet z poptávky trhu. V hledáčku vašeho zájmu by měly být především odpovědi na dvě hlavní otázky: O jak velké byty je největší zájem a v jakých lokalitách?

Dispozice investičního bytu

Typický investiční byt má podle statistik serveru GarantovanyNajem.cz rozlohu do padesáti metrů čtverečných. Jedná se tedy o malou garsonku či byt s dispozicí 1+kk (maximálně 2 +kk). V kurzu ovšem jsou i rekonstruované nemovitosti s nízkými provozními náklady.

Kolik na bytě vyděláme?

Nežli do bytu investujeme, je dobré spočítat si, kolik můžeme na naší investici pronájmem vydělat. Potřebujeme znát čistý měsíční nájem, a z něj poté vypočítáme hrubý a čistý výnos z pronájmu bytu. Čistý výnos z pronájmu zahrnuje rovněž náklady na vlastnictví a pronájem nemovitosti (pojištění, nutné opravy apod.)

Vzorec pro výpočet hrubého výnosu:

Vzorec pro výpočet čistého výnosu (zohledňuje náklady na udržení investice):

Kdo bude váš nájemce?

Mezi nájemci investičních bytů k překvapení mnohých převažují vysokoškolští studenti. Z tohoto důvodu mezi ideální lokality investičních bytů patří především univerzitní města (Praha, Brno, Ostrava, České Budějovice, Opava, Liberec atd.) Pokud si tedy pořídíte malý byt v této lokalitě, pravděpodobnost, že seženete nájemce, je velmi vysoká.

Luxusní byt na prodej Praha 3 - 73m, Praha 3

Zobrazit nemovitost

Malé byty pro mladé

Byty si ale samozřejmě nepronajímají jen studenti, ale mladí lidé obecně. Rodiny s dětmi se pak už většinou snaží investovat do vlastního. Z lokalit opět vedou velká města s dobrou infrastrukturou a bohatou občanskou vybaveností. Vhodné jsou i lokality poblíž kancelářských komplexů.

Jak správně stanovit výšku nájmu?

V podstatě existují dva druhy pronajímatelů. Zatímco jedni trvají na tom, aby jim jejich investiční byt vydělával (byt mají jako skutečnou investici), druzí se „spokojí“ s pokrýváním nákladů (byt si pořídili spíše na stáří, pro děti atd). I ty si ale musí dobře propočítat. Jinak se může stát, že na svůj investiční byt nakonec budou doplácet. Popřípadě je dostane do dluhů. Z tohoto důvodu je pro pronajímatele nesmírně důležité správné stanovení výše nájmu. Ta je v podstatě výsledkem ekonomické rozvahy, v níž je třeba zvážit aktiva a pasiva, tedy příjmy a náklady.

Poraďte se s odborníkem

Výši pronájmu ovlivňuje řada faktorů v čele s typem, stářím a atraktivitou nemovitosti a již zmíněnou lokalitou, v níž se nachází. Při stanovení nájmu je ovšem zapotřebí přihlédnout i k ceně nemovitosti, popřípadě k RPSN bankovního úvěru (v případě financování bytu hypotékou). Odborníci každopádně výši měsíčního pronájmu vyčíslili na 3500 korun z každého investovaného milionu. Na investiční nemovitosti byste rozhodně neměli prodělávat, proto je stanovení výše nájmu vhodné zkonzultovat s finančním či investičním poradcem.

Byt na prodej - Praha 6 - Liboc - 47m, Praha 6

Zobrazit nemovitost

Hypotéka na investiční nemovitost ano, či ne?

Obecně se dá říci, že investice do nemovitosti se pronajímateli vyplatí za předpokladu, že alespoň z části disponuje vlastními finančními zdroji. To ale neznamená, že na investiční nemovitost nezískáte hypotéku. Pokud budete mít našetřeno alespoň dvacet procent z kupní ceny, banka vám při splnění jasně daných podmínek (ty jsou totožné jako u hypotéky na byt pro bydlení) zbylých osmdesát procent půjčí. Výše splátky hypotéky pak bude základem pro stanovení výše pronájmu. Připočíst k němu ovšem budete muset i další položky.

Co by mělo pokrýt nájemné?

Spolu se splátkou hypotéky k pronájmu připočtěte i náklady spojené s nemovitostí. O každou nemovitost, a je jedno, zda je určená pro investici či stálé bydlení, je třeba se starat. A tyto náklady nebývají zrovna nízké. Pokud se v bytě cokoliv pokazí, půjdou veškeré opravy na váš účet. Také nezapomeňte, že z pronájmu budete muset zaplatit daň. Počítat byste také měli s tím, že nemovitost může být nějakou dobu bez nájemce. To vše jsou položky, které nájem navyšují.

Podle serveru rondainvest.cz musí Čech s průměrným příjmem vydělávat na průměrný byt jedenáct let. U Pražanů je tato doba o tři roky delší.
Ve většině krajských měst nájemné roste. Nejvíce si lidé připlatí za bydlení v Praze a Brně. Cena nájemného bytu v Praze momentálně je 298 Kč za m2 v Praze a 263 Kč za m2 v Brně. 

Jak to vidí odborníci?

„Hodnota nemovitosti v dlouhodobém horizontu roste, navíc přináší i efektivní výnos v podobě nájmu. Pokud si pořídíte vhodnou nemovitost, nemusí být náklady na její provoz vysoké,“ 

vyzdvihuje přednosti bytu jako investice na serveru investujeme.cz realitní makléř Michal Souček.

"Zcela specifická z tohoto pohledu je a vždy bude Praha. Lidé se do metropole ve velkém stěhují za prací, přicházejí sem studenti i cizinci. A do toho se ve městě málo staví. Poptávka po pronájmech je tak v Praze v celorepublikovém měřítku výjimečná,“

Byt na prodej - Praha 9 - Kyje - 71m, Praha 9

Zobrazit nemovitost

“Nejlepší investicí jsou v dnešní době malo- a středně-metrážní byty v Praze. Byty typu 1+1, 2+kk a 2+1 jsou jak dobrým místem pro startovací byt, tak jistou investicí do nemovitostí pro bydlení. Nejžádanějšími pražskými lokalitami jsou Bubeneč, Vinohrady, Dejvice, Letná i část Žižkova. Důležitou roli hraje občanská vybavenost a blízkost MHD," 

uvedl pro LP-Life realitní makléř Max Kerndl.

"V případě, že plánujeme nemovitost držet v dlouhém období desítek let, nemovitost je v lokalitě, která bude dlouhodobě prosperovat, a při pořízení nepřeceníme naše finanční možnosti, pak se nám pořízení nemovitosti vyplatí i v dnešní době,"

říká Josef Klouček z regionální realitní kanceláře.

„V současné době bych se rozhlížel po lukrativních místech, zejména ve městech s vysokými školami nebo v jejich blízkém okolí. Takovými městy jsou Plzeň, Ostrava, Olomouc, Hradec Králové nebo Pardubice. Studenti, kteří se do těchto lokalit stěhují, udávají trh do pohybu častou výměnou bytů,“

konstatuje pro e15.cz Viktor Mejzlík z projektu GarantovanyNajem.cz. 

Co říci na závěr? Snad jen to, že z dlouhodobého hlediska se vyplatí pořízení jakékoliv nemovitosti vyplatí. Je totiž jistotou, že v horizontu deseti a více let bude jejich hodnota vyšší než ta nákupní.